J프로젝트와 관련해 간척지 감정평가 타당성 조사가 진행되고 있다. 그러나 간척지 감정평가는 일반토지에 적용되는 평가와는 달라야 한다.
현재 영암호 물은 1년에 1번 바뀌며 퇴적토는 3.1m로 매년 20cm가 쌓이고 금호호는 1년에 2번 바뀌며 퇴적토는 1.3m로 매년 8cm가 쌓인다(용역자료). 금호호의 경우 지역민들은 매년 약 50m씩 상류로 죽은 뻘이 형성되고 있다고 한다.
큰 호수는 대체로 20년이 되면 물에 이상한 징후가 나타난다. 그런데 영암호와 금호호는 막는지 15년이 됐다. 현재대로 가면 수질은 썩게 되어 있다.
다량의 담수가 지속적으로 유입되는 하구호(영산호, 금강호, 평택호 등)를 제외하고는 대규모 간척호에서는 장시간이 지난다고 해도 간척호의 염분이 모든 작물의 농업용수로 쓸 수 있도록 감소하지 않을 가능성이 높다.
예로서 영암호(표층수 1.5~2‰), 금호호(표층수 2.5~3‰)가 대표적일 수 있으며 앞으로 화옹호, 새만금호도 같은 전철을 밟을 가능성이 농후하다. 이러한 염분 농도로 인해 간척지 벼 수확량은 일반 육답에 비해 떨어지고 벼 외의 타 작물 재배도 사실상 어렵다.
특히 해남 담수호는 지하지층으로 해수가 유입되고 있어 염분 농도가 지속되고 있고 현재 진행되고 있는 하구둑 건설방법으로도 이를 차단할 수가 없다.
따라서 대상물건이 장래 산출될 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원해 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정해야 한다.
특히 j프로젝트 토기 평가에 있어서는 평가대상 토지가 간척지 매립권의 양도·양수를 위한 감점평가이기 때문에 이 부분이 적용돼야 한다.
농어촌공사 자료 2007년, 2011년을 보면 J 프로젝트 지역인 구성지구 조성원가는 평당 500~600원이다. 이 지역 간척지는 정부에서 공사비를 투자하지 않는 곳이다.
방조제비용은 4km에 공사비 1455억원으로 이것을 3700만평 면적으로 나누면 평당 3933원, 여기에 지가변동율(1.15%)과 생산자 물가상승율(28%)지수까지 포함한다고 하더라고 평당 6000원이 넘지 않을 것으로 판단된다.
J프로젝트 지구는 농어촌공사 자료에서 조성원가가 나와 있기 때문에 주원칙으로 적용하고, 수익방식 평가는 염해피해를 반영한 감정평가여야 한다.
대법원 판례에서도 일반적인 감정평가는 3방식을 적용하도록 하는 판례가 있다. 이런 방식을 적용할 경우 결코 간척지 평당 금액은 2만1000원을 넘지 않는다.
임대료도 마찬가지다. 현재 일시경작임대료는 평당 362원, 인근 육답을 기준으로 5년 평균치를 산정하고 있다. 염해피해를 예상하지 않은 임대료다.
이에 대해 필자가 경작한 생산량을 비교해서 계산한 결과 약 198원이 부당한 가격이다.
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